Jakie zmiany przepisów w zakresie kwalifikacji istotnego odstąpienia od „zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę” zostały opisane w art. 36a znowelizowanej ustawy Prawo budowlane.

 

Od 19 września 2020 r. obowiązują nowe przepisy wprowadzone tzw. dużą nowelizacją Prawa budowlanego. Przez ostatnie tygodnie skupiały one uwagę wszystkich głównie na nowym podziale projektu budowlanego na trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT), projekt architektoniczno-budowlany (PA-B) oraz projekt techniczny (PT). Jednak warto dostrzec również zmiany przepisów w zakresie kwalifikacji istotnego odstąpienia od „zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę”, opisane w art. 36a znowelizowanej ustawy. Część z nich będzie miała bowiem bardzo istotne znaczenie dla projektanta dokonującego kwalifikacji odstąpienia.

Polecamy: Prawo budowlane po nowemu od 19.09.2020 roku
 


Fot. stock.adobe / Chlorophylle
 

Przede wszystkim należy zauważyć, że kwalifikacja odstąpienia będzie dotyczyła wyłącznie dwóch części projektu budowlanego: PZT i PA-B, które podlegały zatwierdzeniu w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Natomiast projektant nie będzie dokonywał takiej kwalifikacji w przypadku PT.

Nie oznacza to jednak, że kierownik budowy może dokonać zmian w PT w zakresie np. konstrukcji obiektu czy instalacji wewnętrznych (które nie były umieszczone w PA-B na etapie zatwierdzania), nie pytając o opinię projektanta danej branży. Wręcz przeciwnie, zmiany takie będą mogły zostać dokonane dopiero po wprowadzeniu przez projektanta modyfikacji w tym projekcie oraz ich weryfikacji przez projektanta sprawdzającego, jeżeli był wymagany - co wynika z dodanego art. 36b ustawy. Dodatkowo, jeżeli projektant wprowadził zmiany w PT, które podlegały wcześniejszym uzgodnieniom, np. pod względem ochrony przeciwpożarowej, to wymagają one ponownego uzyskania tych uzgodnień. Z kolei kierownik budowy musi pamiętać, że na każde żądanie organu nadzoru budowlanego jest zobowiązany okazać cały aktualny projekt budowlany, czyli również PT.
 

Inną nowością znowelizowanych przepisów jest zmiana sposobu postępowania w przypadku istotnego odstąpienia od projektu budowlanego dołączanego do zgłoszeń. Odstąpienie od projektu budowlanego np. sieci uzbrojenia terenu, dołączonego do zgłoszenia, będzie możliwe nie tylko po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego, jak było dotychczas, ale alternatywnie wystarczające będzie dokonanie ponownego zgłoszenia. Co istotne, w przypadku ponownego zgłoszenia przepisy dotyczące tej procedury stosuje się do zakresu zmiany wynikającej z odstąpienia, a nie do całej inwestycji.
 

W ustawie zmieniono, a także dodano dopuszczalne odchylenia od parametrów charakterystycznych, które wiążą możliwość kwalifikacji odstępstw w ściślej określonych ramach, inaczej niż było to dotychczas. I tak, zmiana charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, dotyczących:

  • powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
  • wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

nie będzie mogła zostać zakwalifikowana jako odstąpienie nieistotne. Parametr 2% co prawda już funkcjonował we wcześniejszych przepisach, ale wyłączone z jego stosowania były obiekty liniowe. Obecnie przy kwalifikacji odstąpień przy budowie obiektów liniowych również musi zostać spełniony ten warunek. Oznacza to, że w przypadku planowanej zmiany długości, która wydłuży obiekt liniowy o więcej niż 2%, projektant nie będzie mógł zakwalifikować takiego odstąpienia jako nieistotnego.
 

Nie oznacza to oczywiście, że z automatu każda zmiana długości takiego obiektu mieszcząca się w marginesie 2% pozwoli na uznanie jej za nieistotną. Przeciwnie, taka zmiana musi przynajmniej spełniać pozostałe warunki opisane w art. 36a ust. 5 ustawy, w tym m.in. nie może (z pewnymi wyjątkami, o czym dalej) wymagać uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia z projektem budowlanym. Tym samym poziom trudności kwalifikacji dokonywanej przez projektanta przy odstąpieniach od parametrów charakterystycznych obiektu do 2% wcale się nie zmniejszy.

Na marginesie chciałbym zauważyć, że wiązanie obiektów liniowych z parametrem 2% nie jest dobrym rozwiązaniem. Dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych często wskazywało, że każda sytuacja powinna być badana indywidualnie, tj. nie każda zmiana usytuowania obiektu na działce stanowi odstępstwo istotne. Nawet kilkumetrowe odchylenia sieci od projektu traktowane mogą być (w określonych sytuacjach) jako nieistotne odstąpienie od projektu budowlanego (np. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 maja 2014 r., sygn. II SA/Gl 1883/13, wyrok NSA z dnia 2 lutego 2009 r., sygn. II OSK 53/08, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 18 maja 2016 r., sygn. IV SA/Po 73/16).
 

Sprawdź: Dziennik budowy po nowelizacji Prawa budowlanego


Niestety, bardziej restrykcyjne podejście do tego zagadnienia, tj. przywiązanie na sztywno do parametru 2%, co prawda „ułatwi” projektantowi kwalifikację odstąpienia w przypadkach przekroczenia tej wartości, ale z drugiej strony przyczyni się do objęcia obowiązkiem uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę szerszego katalogu realizowanych inwestycji, a przede wszystkim nie wyeliminuje dzisiejszych bolączek związanych z tym przepisem. Obecna praktyka stosowania art. 36a prowadzi bowiem do wielu nieprawidłowości, skutkujących bałaganem w zasobie geodezyjnym. Natomiast poluźnienie przepisów w zakresie kwalifikacji odstępstw dla obiektów liniowych przy spełnieniu określonych warunków mogłoby ten bałagan zniwelować, gdyż inwestor nie byłby zainteresowany ukrywaniem prawdziwego przebiegu sieci omijającej różne „niespodzianki” w gruncie, ponieważ nie byłby narażony na obowiązek uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę.

Z kolei pozytywnie należy ocenić rozwiązanie polegające na zwolnieniu z obowiązku uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę takich modyfikacji części projektu, które wcześniej wymagały uzgodnień pod względem ochrony przeciwpożarowej i z właściwym państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, a także uzyskania pozwolenia właściwego konserwatora zabytków. W tych trzech sytuacjach, jeżeli odstąpienie zostało ponownie uzgodnione z wyżej wymienionymi organami, projektant będzie mógł zakwalifikować odstąpienie jako nieistotne.
 

Do katalogu istotnych odstąpień ustawodawca dopisał nowy punkt - zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej. Jeżeli planowana jest zmiana źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym, to takie odstąpienie nie będzie możliwe bez zmiany pozwolenia na budowę.


Kolejną nowością w Prawie budowlanym jest dopuszczenie do zakwalifikowania jako nieistotnej takiej zmiany projektu zagospodarowania działki lub terenu, która dotyczy urządzeń budowlanych lub obiektów małej architektury. I to nawet w sytuacji, gdy zwiększy się obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której został on zaprojektowany. Wobec powyższego należy zauważyć, że w katalogu urządzeń budowlanych ustawa wymienia m.in.: przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Mimo wprowadzonej równolegle zmiany w definicji obszaru oddziaływania obiektu, poprzez jego powiązanie wyłącznie z ograniczeniami w zabudowie terenu (a nie również w zagospodarowaniu, jak było przed nowelizacją), wydaje się, że w tym przypadku ustawodawca poszedł za daleko i popełnił błąd. Skoro bowiem np. place pod śmietniki powinny być usytuowane min. 10 m od okien i drzwi budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi, od placu zabaw dla dzieci, boisk dla dzieci i młodzieży oraz miejsc rekreacyjnych, to zmiana lokalizacji takiego urządzenia w trakcie budowy będzie mogła zostać dokonana bez obowiązku uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę. Uniemożliwi to stronom postępowania odniesienie się do takiej zmiany.
 

Warto również dodać, że zmianie uległy przepisy dotyczące udzielania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno -budowlanych w kontekście rozpoczętej budowy i wystąpienia konieczności uzyskania pozwolenia zamiennego. Otóż od września organ administracji architektoniczno-budowlanej może udzielić zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych również przed zmianą decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotąd mógł zgodzić się na odstępstwo jedynie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Jeżeli więc w trakcie prowadzenia robót budowlanych okaże się, że zamierzone odstąpienie od projektu budowlanego może naruszać przepisy techniczno-budowlane, to w procedurze uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę będzie można uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów. Zgoda na odstępstwo będzie mogła być udzielona pod warunkiem pozytywnych opinii:

  • wojewódzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higieniczno-zdrowotnych,
  • wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków.

W przypadku odstępstw od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego ewentualna zgoda będzie poprzedzona ekspertyzą rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz postanowieniem komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej.

W świetle nowych przepisów niemożliwe natomiast będzie uzyskanie zgody na odstępstwo podczas trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej.
 

Na zakończenie chciałbym przypomnieć zasadę, która się nie zmieniła, a jej nieprzestrzeganie prowadzi do nieporozumień na budowie. Otóż wszyscy uczestnicy procesu budowlanego powinni mieć świadomość, że inwestor czy kierownik budowy nie jest upoważniony do samodzielnej kwalifikacji odstąpienia od dokumentacji projektowej. Propozycje odstąpień, których potrzebę kierownik budowy widziałby np. z punktu widzenia ekonomiki robót lub które sugeruje inwestor, powinny być przed przystąpieniem do ich wykonania przedstawione projektantowi, który jako jedyny może dokonać kwalifikacji zamierzonego odstąpienia. Pamiętajmy o tym, aby uniknąć konfliktów i potencjalnie przykrych konsekwencji ze strony organów nadzoru budowlanego, a także dla bezpiecznej realizacji inwestycji.

 

mgr inż. Andrzej Falkowski
przewodniczący Komisji Prawno-Regulaminowej KR PIIB


Polecamy też: Prawo budowlane - nowelizacja 2020